بازار مسکن، نیاز به اصلاح ساختار دارد

 بازار مسکن، نیاز به اصلاح ساختار دارد

 ابتدای سال 99 مبحثی با عنوان حمایت از مستاجران مطرح شد که پرداخت مبلغی برای افزایش ودیعه به مالکان و دریافت اقساط آن از مستاجر، راهکار متولیان تصمیم گیری بخش مسکن برای اعمال این حمایت بود. منتها این مهم نتوانست آنطور که باید کمکی به کاهش چالش های مستاجران کند. چرا که نه مبالغ درنظرگرفته شده به اندازه ای بود که میزان تورم موجود در مسکن را پوشش دهد و نه شناسایی مستاجران هدف، به راحتی امکان پذیر بود.

با ایجاد رکود در بخش های مختلف اقتصادی، اقشار بسیاری در معرض آسیب قرار گرفته اند و علاوه بر کاهش فعالیت های شغلی، تورم و گرانی نیز به مشکل کاهش درآمد آن ها اضافه می شود. اما درسالهای اخیر با طولانی شدن رکود در بخش مسکن، فعالان این بخش و بیش از همه مستاجران، با مشکلاتی همچون افزایش نرخ اجاره بها و ودیعه مسکن همراه شده اند که باید سریع تر به فکر اصلاح و ساماندهی آن باشیم.

تغییر نگرش و توسعه تکنولوژی، کیلید رونق بازار مسکن

گفتنی است ساماندهی این مهم در بلند مدت، با اصلاح و ساختار سازی شرایط کلی بازار مسکن امکان پذیر است و با ایجاد محرک های کوتاه مدت نمی توان آینده روشنی برای این بخش متصور بود. از این رو در مرحله نخست تغییر در نگرش مدیران و سیاستگذاران این بخش لازم است که این امر نیز باید در راستای توسعه تکنولوژی و استفاده از ظرفیت تولیدکنندگان و فعالان داخلی این حوزه اتفاق بی افتد.

به طوری که از ابتدای مرحله ساخت تا فروش و بهره برداری از واحد های ساخته شده با فن آوری های روز دنیا همسو شده تا با کاهش زمان و هزینه ساخت و فروش بدون واسطه، هزینه تمام شده مسکن برای مصرف کننده نهایی متناسب با درآمد مردم باشد. از سوی دیگر افزایش توان مالی مردم برای خرید خانه نیز باید در دستور کار قرر گیرد تا عرضه و تقاضا بتواند به صورت متعادل پیش رفته و چرخه اقتصاد مسکن به حرکت در آید.

سوداگری و گرانفروشی در بازار مسکن از بین رفته است

لازم به ذکر است این توسعه تکنولوژی مدتهاست در بخش فروش و عرضه مسکن تا حد قابل توجهی پیشرفت داشته و دیگر چالشی با عنوان وجود سوداگر و گران فروشی در فروش املاک وجود ندارد. گفتنی است این مهم را مجموعه ای دانش بنیان به عنوان کیلید در بازار مسکن نهادینه کرده و هوش مصنوعی را برای افزایش سرعت و کیفیت معاملات و ایجاد فضایی شفاف در معاملات مسکن به کار گرفته است.

شایان ذکر است کیلید در بخش های مجزا، تسهیل و تسریع در انجام معاملات و افزایش آگاهی ملکی را به انجام می رساند. به طوری که کاربر در بخش تخمین قیمت به صورت لحظه ای با وارد کردن کدپستی ده رقمی ملک مورد نظر خود، آخرین ارزش ملک را مشاهده می کند و پس از آن با ورود به بخش اطلاعات بازار مسکن، نوسانات قیمت منطقه مورد نظرش را در 7 سال گذشته مطالعه کرده و از تغییرات قیمت املاک آن محدوده آگاه می شود.

گفتنی است سامانه دانش بنیان کیلید افزایش آگاهی ملکی مردم را یکی از مهمترین عوامل ساماندهی بازارمسکن می داند و در این راستا با تولید محتوای تخصصی در بخش های مختلف، این مهم را به انجام می رساند. ازسوی دیگر با بررسی محله های مختلف تهران، متقاضیان ورود به آن مناطق را از شرایط سکونت و قیمت آنجا مطلع می سازد. در این راستا شاخصه های بازار اجاره 3 محله پر متقاضی تهران را، بررسی کرده ایم که در ادامه مطالعه می کنید.

اجاره آپارتمان در میرداماد

اجاره آپارتمان در میرداماد

 

همانطور که می دانید بخش عمده ای از نرخ گذاری اجاره بها متاثر از نرخ خرید و فروش آن است. از این رو با نگاهی به مشخصات این محله و بررسی قیمت خرید آپارتمان در این منطقه که از بخش اطلاعات بازار مسکن سامانه کیلید استخراج شده است، برآوردی از نرخ اجاره آپارتمان در میرداماد خواهیم داشت.

گفتنی است خانه های خیابان میرداماد نیز همچون بسیاری از مناطق تهران، تفاوت قیمت زیادی با هم دارند و ضلع شمالی آن که به خیابان ظفر نزدیک تر است، از ضلع جنوبی آن که در مجاورت خیابان حقانی واقع شده، گرانتر قیمت گذاری می شود. از سوی دیگر هر چه به سمت خیابان ولیعصر می رویم خانه ها کمی ارزان تر و سمت خیابان جردن کمی گرانتر است. از این رو قیمت یک واحد آپارتمان 120 متری در حوالی خیابان نفت جنوبی را که در وسط خیابان میرداماد قرار دارد را بررسی کرده ایم.

طبق آمار اعلام شده از سوی سامانه کیلید ابتدای سال 94 قیمت خرید آپارتمان در میرداماد به ازای هر مترمربع، 8 میلیون و 700 هزار تومان ثبت شده که نسبت به میانگین نرخ مسکن تهران در آن بازه زمانی بسیارزیاد است. این قیمت طی دوسال با شیب نسبتا ملایمی که همسو با تورم پیش رفت، رشد کرد و در پایان سال 96 به 12 میلیون تومان رسید.

به طوری که پس از  افزایش قیمت ها در انتهای سال 97، قیمت خرید آپارتمان در میرداماد به 21 میلیون تومان رسید. این قیمتها باعث شد فعالان بازار مسکن به تکاپو بی افتند و با افزایش میزان تولید، تعادل را در عرضه و تقاضا حفظ کرده و به ثبات قیمت مسکن برسند. منتها میزان ساخت وساز نتوانست کاهش تولید در سالهای اخیر را جبران کند و به این صورت افزایش قیمت در این بخش دوچندان شد.

در مجموع این محله نیز همچون سایر مناطق افزایش قیمت مسکن رشد چندین درصدی داشته و آذر ماه امسال با مبلغی حدود 50 میلیون تومان، املاک میرداماد خرید و فروش می شود.

اجاره آپارتمان در هروی

اجاره آپارتمان در هروی

یکی از مناطقی که جابجایی و سکونت در آن طی دوسال اخیر بسیار جذاب بوده، هروی است.  از این رو برای متقاضیانی که می توانند شرق تهران را برای سکونت انتخاب کنند، اجاره آپارتمان در هروی را می توانند به عنوان گزینه نخست خود در نظر بگیرند.

گفتنی است این محله در میان بزرگراه های امام علی(ع)، شهید صیاد شیرازی، اتوبان صدر و شهید زین الدین قرار گرفته که این تردد آسان به دلیل این جانمایی است. از طرفی اجاره آپارتمان در هروی برای افرادی که درمناطق شمالی شهر مشغول به کار هستند و توان پرداخت هزینه های سکونت در آن محله ها را ندارند، گزینه بسیار خوبی محسوب می شود. چرا که این محله فاصله زیادی با اکثر محله های منطقه 1 نداشته، ولی قیمت املاک آن کمی مناسبتر از این مناطق است.

اجاره آپارتمان در خواجه عبداله

در این میان برخی از محله ها هستند که علاوه بر دسترسی بسیار آسان، در نزدیکی مراکز مهم تجاری و اداری شهر واقع شده و در از نظر مولفه های سکونت نیز شرایط قابل قبولی دارد. اجاره آپارتمان در خواجه عبدالله گزینه ای است که تمامی موارد فوق را در اختیار متقاضیان گذاشته و با قیمتی بسیار کمتر از هروی و میرداماد می توان به سکونت در آن منطقه پرداخت.

به طوری که طبق آمار بخش اطلاعات بازار مسکن کیلید، آذر ماه امسال هر متر مربع آپارتمان مسکونی در این محله 26 میلیون و 800 هزار تومان بوده که با تبدیل آن به نرخ اجاره، به راحتی می توان قیمت اجاره آپارتمان در خواجه عبدالله را محاسبه کرد.